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弁護士 堤 健太郎
弁護士 堤 健太郎

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明け渡し実現までの流れ

 立ち退き請求のアクションは、家賃滞納から3ヶ月から4ヶ月を過ぎた頃となります。
 明け渡して欲しいし、家賃を支払って欲しいという気持ちになることが考えられますが、まず先に立ち退きを求めることになります。滞納が3ヶ月、4ヶ月と長引けば、未払い家賃の回収は困難と考えるべきです。
 概要と流れは以下の通りです。

1 内容証明郵便を利用した家賃の支払請求と契約解除通知

 まず、文字通りの最後通告として、内容証明郵便で、未払い家賃の支払い督促と、支払いがない場合の賃貸契約解除の通知を行います。
 上記の内容証明郵便は、裁判では必ず必要な書証類となります。

 この時、滞納家賃の支払、あるいは、建物明け渡しの意志が確認できれば、書面にて合意事項をまとめます。

2 建物明け渡し請求訴訟の提起

 内容証明郵便で解除通知を送ったにもかかわらず、借主が立ち退かない場合は、訴訟の提起を行なうことになります。
 訴訟では、速やかな立ち退きを求めると共に、立ち退きの遅れによって発生した損害金の支払い、未払い家賃の支払いも請求することになります。

 ここまで来れば、借主もかなりの割合で判決を待つことなく、任意による立ち退きを考えることになり、それを申し出てくることになります。家賃滞納が事実であり、他に争うような点がなければ、借主に対して裁判所が任意の明け渡しを基本とする和解の勧告がなされることも少なくありません。

 その場合、明け渡しについてや、未払いとなっている家賃の支払いについてが決定し、和解が締結、訴訟は終了となります。和解内容が守られないときには、判決内容と同じように強制執行手続きを行うことになります。
 和解が成立しなければ、判決ということになります。

3 建物明け渡しの強制執行

 既に判決が出ている、または、和解が成立しているのに、それでも明け渡さない場合には、強制執行を行なう以外にありません。
 強制執行を行なうにあたり、最初に執行官が現地に出向き、期日を決めて任意の立ち退きを借主に請求します。借主が立ち退きに応じない場合は、強制執行の実施を告示します。それでも尚、借主が応じないようであれば、執行官と一緒に弁護士が現地に出向き、建物内の持ち物を強制的に搬出することになります。

4 債権回収のための強制執行

 判決等が既に下されているにもかかわらず、借主が支払わない場合、給与や持ち物等の差し押さえを行い、債権回収を強制的に図ります。


保全処分

 なお、オプションの申立として、占有移転禁止の仮処分というものがあります。これは、借主の方で判決を受ける前に居住者を入れ替える等の工作に出そうな場合の対抗措置です。建物明け渡し請求の訴訟では、提起時に居住していた者を被告とするのですが、訴訟の途中で居住している者が別に変わった場合には、あくまで判決では提起時に居住していた者を対象に立ち退きを命ずる内容となり、判決後の強制執行になると、変わった後に居住している者を対象とすることができなくなるのです。
 そこで、仮に後で居住者が入れ替わったとしても、裁判所に予め法的に居住者を固定化することで、変わった後に居住している者を対象に強制執行が発動できるということになります。
 実際に保全処分をする必要があるかについては、借主の態度等によって判断する必要があります。

ご相談の方法

 ご相談の方法は簡単です。専用フォームに必要事項を書き込んでいただくか、電話、FAX、e-mailにてご連絡下さい。

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 賃貸トラブルの初回相談も有料としますが、その代わり、引き続き訴訟や督促等をご依頼になった場合には、その費用から受け取った相談料分の金額を差し引かせていただきます。(実質無料)


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