強制退去の流れ

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弁護士 堤 健太郎
弁護士 堤 健太郎

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強制退去の流れ

 オーナー様としては、以下のような二つの思いが交錯することが考えられます。

  1. この際、契約を解除して立ち退いてもらいたい
  2. 家賃を支払ってもらいたい

 この点、家賃滞納に至った経緯や今の状況によって、いずれに力点がおかれるかが変わってきます。

 ここで押さえておきたいのが、一回の家賃滞納を理由に、直ちに契約を解除し、借主に対して強制退去を請求することはできません。
 したがって、まず初期段階では、強制退去の請求より、家賃を回収することに力点をおいた方がいいでしょう。


Q1 私の契約書には、一回でも家賃滞納があれば契約を解除できるという条項があります。一回でも家賃の滞納があれば、直ちに契約を解除して借主に対し強制退去を請求できますか。

A1 いいえ。
判例では、賃貸借契約は継続的な契約関係であることを理由に、家賃の滞納があったことだけでなく、当事者間の信頼関係が失われたと判断されるような事実関係がなければ解除できないとされています。

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 具体的には、家賃の支払督促(電話、メール、手紙等)をしていきます。

 ここで大事なのは、

  • 家賃の督促をためらわないこと
  • 何度も家賃を督促することになることを想定し、少しずつ行動や文面のトーンを強くしていくこと

 例えば、

  • 手段としては電話→手紙→内容証明郵便と段階を付ける
  • 文面でも法的手段や契約の解除を予告する内容は後にする

 といったことです。

  • もし、支払うとの意思を表したときには、その内容を書面で取り交わすこと

 です。


Q2 借主への督促を文書で出すときには、内容証明郵便で出すことになるのでしょうか。

A2 必ずしもそうとはいえず、場面を選びます。
内容証明郵便とは、文書の存在と文書に書かれた内容を公的に証明する文書です。内容証明郵便によって通知すれば、そんな文書は受け取っていない、受け取った文書にはそのようなことは書いていなかったという弁解は通らないことになります。

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 これに対し、時間が経過し、また、督促したにもかかわらず一向に家賃を支払わない場合には、むしろ契約を解除して強制退去を請求することが結局は損害が少なく、比較的早い解決となります。

 契約の解除をして強制退去を行うことを検討することができる、もしくは、検討すべき期間は、家賃滞納から3、4ヵ月位が目安です。
 もっとも、家賃滞納の他に、契約違反になるような問題が確認できるようであれば、直ちに契約を解除して強制退去を求めることに注力することが考えられます。


Q3 裁判をするよりも、鍵を付け替えてしまい、荷物を引き上げる方が手っ取り早いのではないですか。

A3 昔はともかく、現在は、このような方法は違法行為として、逆に借主に対する損害賠償責任を負うという結果となります。
我が国は法治国家である以上、権利・利益が損なわれたとしても、それは司法の手により回復されるべきであり、自力で直接実行してはならないというのがその理由です。

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