弁護士 堤 健太郎
トップページ ＞ 家賃滞納から建物明渡し・強制退去までの手続き
家賃滞納があった場合の基本的な対応と注意点
家賃滞納による強制退去の具体的な手続きについては、建物明渡し訴訟の流れでも詳しく解説しています。
オーナー様としては、以下のような二つの思いが交錯することが考えられます。
- この際、賃貸契約を解除して、退去してもらいたい
- 家賃を支払ってもらいたい
この点、滞納に至った経緯やその後の状況によって、いずれに力点がおかれるかが異なってきます。
ここで押さえておきたいのが、一回の滞納を理由に、直ちに契約を解除し、借主に対して退去を請求することはできません。
したがって、まず初期段階では、退去の請求より、家賃を回収することに力点をおいた方がいいでしょう。
Q1 私の契約書には、一回でも滞納があれば契約を解除できるという条項があります。一回でも滞納があれば、直ちに契約を解除して借主に対し退去を請求できますか。
A1 いいえ。
判例では、契約は継続的な契約関係であることを理由に、家賃の滞納があったことだけでなく、当事者間の信頼関係が失われたと判断されるような事実関係がなければ解除できないとされています。
もっとも、家賃滞納だけでなく、賃貸契約上定められた条項に反して使用している等の問題があれば、解除できる可能性もありますので、当事務所にご相談下さい。
家賃滞納による強制退去（建物明渡し）とは
家賃滞納が続き、任意の支払いがなされない場合には、最終的に契約を解除して建物明渡し（強制退去）を求めることになります。
具体的な手続きの流れについては、建物明渡し訴訟の流れをご覧ください。
また、弁護士費用の目安については、弁護士費用のご案内をご確認いただけます。
早めの対応をご希望の方は、法律相談のご予約もご利用ください。
具体的には、支払督促（電話、メール、手紙等）をしていきます。
ここで大事なのは、
- 督促をためらわないこと
- 何度も督促することになることを想定し、少しずつ行動や文面のトーンを強くしていくこと
例えば、
- 手段としては電話→手紙→内容証明郵便と段階を付ける
- 文面でも法的手段や契約の解除を予告する内容は後にする
といったことです。
- もし、借主が支払うとの意思を表したときには、その内容を書面で取り交わすこと
です。
Q2 借主への督促を文書で出すときには、内容証明郵便で出すことになるのでしょうか。
A2 必ずしもそうとはいえず、場面を選びます。
内容証明郵便とは、文書の存在と文書に書かれた内容を公的に証明する文書です。内容証明郵便によって通知すれば、そんな文書は受け取っていない、受け取った文書にはそのようなことは書いていなかったという弁解は通らないことになります。
家賃滞納から契約解除・強制退去までの期間の目安
これに対し、何か月も経過し、また、督促したにもかかわらず一向に支払わない場合には、むしろ契約を解除して退去を請求することが、結局は被害が少なく済みます。
契約を解除して退去を請求することを検討できる、あるいは検討すべき期間は、滞納から3、4か月程度が目安です。
もっとも、家賃滞納のほかに賃貸契約違反に当たる問題が確認できる場合には、直ちに契約を解除し、強制退去を求める対応を取ることも考えられます。
任意の退去が実現しない場合には、建物明渡し訴訟の流れに沿って手続を進めることになります。
家賃滞納が続き、任意の退去が実現しない場合には、最終的に強制退去（建物明渡しの強制執行）を求める手続きに進むことになります。
Q3 裁判をするよりも、鍵を付け替えてしまい、荷物を引き上げる方が手っ取り早いのではないですか。
A3 昔はともかく、現在は、このような方法は違法行為として、逆に借主に対する損害賠償責任を負うという結果となります。
我が国は法治国家である以上、権利・利益が損なわれたとしても、それは司法の手により回復されるべきであり、自力で直接実行してはならないというのがその理由です。
家賃滞納・強制退去の法律相談について
建物明渡しや家賃滞納などの賃貸トラブルについては、早めの対応が重要です。専用フォームから必要事項を送信していただくか、お電話、FAX、e-mailにてご連絡ください。
ご相談は、事務所でのご面談で行わせていただいております。お電話、FAX、e-mailによるご相談は行なっておりませんのでご了承ください。
初回相談も有料としますが、その代わり、引き続き訴訟や督促等をご依頼いただいた場合には、その費用から相談料相当額を差し引いております。（実質無料相談）
家賃滞納が続いた場合の具体的な手続きについては、建物明渡し訴訟の流れをご覧ください。
建物明渡し請求の一般的なポイントについては、建物明渡し問題の解説も参考になります。
弁護士費用の目安については、弁護士費用のご案内をご確認いただけます。
早めの対応をご希望の方は、法律相談のご予約をご利用ください。
