弁護士 堤 健太郎
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家賃滞納以外の明渡し問題
家賃滞納だけでなく、賃貸契約期間の満了や使用方法の問題性を理由として、明渡しを求めたいという場合もあるかと思います。
しかし、借主を保護する観点から、賃貸契約期間が満了したから、あるいは、使用方法の問題性だけで、直ちに契約を解除し、明渡しを求めることはできません。
明渡しを求めるためには、
- 賃貸契約を更新しないとの意思を、機を逃さず示すこと
（賃貸期間の定めのない契約であれば、期間満了6ヵ月前までに請求を行う。賃貸期間の定めのある契約であれば、満了1年前から6ヵ月前までに行い、かつ、賃貸期間満了後も借主が使用を継続した場合には遅滞なく異議を述べる）。 - 「正当な理由」があること
が必要です。
自分が所有している以上、賃貸契約期間が満了すれば、当然のように明渡してもらえるというものでないことに注意が必要です。
「正当な理由」は、貸主と借主がそれぞれ建物をどの程度必要なのかということを基本としつつ、その他諸般の事情（これまでの経過、建物の利用状況、建物の現況、提供を申し出た明渡し料の金額）を総合的に考慮して判断されます。
したがって、本件で「正当な理由」この2に該当するかどうか、あるいは、明渡し料としていくら支払えばよいのかという判断はケースバイケースとなります。
また、賃貸契約違反による賃貸契約解除とこれに基づく明渡し請求については、その違反が、当事者間の信頼関係を壊すような程度のものであるかによって判断されますが、その判断はケースバイケースです。
従いまして、これらの問題は、専門家の判断を要するところですので、早めのご相談をお勧めします。
Q5 それでも、裁判沙汰はしたくないのですが・・・。
A5 お気持ちは十分理解できます。私共も決して裁判ありきではありません。
しかしながら、何ヶ月も経過しているにもかかわらず、支払の意思も能力もない中で、また、明渡しの意思も能力もない中で、話し合いで解決することは困難です。
というのも、借主にも生活がかかっており、おいそれと出て行くことができないからです。
借主も、訴状が来て、初めて重い腰が上がるものです。
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