立ち退き実現までの流れ

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弁護士 堤 健太郎
弁護士 堤 健太郎

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立ち退き実現までの流れ

 借主に対する明け渡し請求は、支払いが滞ってから3ヶ月から4ヶ月を過ぎた頃から開始することになります。
 立ち退き実現までの概要と流れは以下の通りです。

1 内容証明郵便を利用した家賃の支払請求と契約解除通知

 まずは、未払い家賃の支払い請求と、未払い家賃の支払いがない場合の賃貸契約解除の通知を、「内容証明郵便」を利用して送付します。
 上記の内容証明郵便は、裁判では必須の書証類となります。

 この時点で、未払い家賃の支払い、または、建物を明け渡すという借主の同意が得られれば、その内容をまとめた書面を作ります。

2 建物明け渡し請求訴訟の提起

 内容証明郵便で通知を送ったにもかかわらず、借主がそれに応じない場合は、訴訟の提起を行なうことになります。
 訴訟では、建物の明け渡し、未払いとなっている家賃の支払い、支払いの遅延によって生じた損害金を借主に請求することになります。

 ここまで来れば、借主もかなりの割合で判決を待つことなく、任意による明け渡しを考えることになり、それを申し出てくることになります。家賃滞納が実際にあり、その他に争うような点がなければ、裁判所が借主に対して任意の明け渡しを前提とする和解案を提示することも少なくありません。

 その後、明け渡しや未払い家賃の支払いについての内容が決められ、和解が締結となり、訴訟は終了となります。締結した和解内容が守られないときには、判決内容と同じように強制執行手続きを行うことになります。
 和解が締結しなければ、判決ということになります。

3 建物明け渡しの強制執行

 和解が締結している、または、既に判決が出ているのに、借主が明け渡さない場合には、強制執行を行なうほかありません。
 強制執行を行なうにあたり、最初に執行官が現地に出向き、期日を決めて任意の立ち退きを借主に請求します。借主が応じない場合は、強制執行の実施を告示します。それでも尚、借主が応じないようであれば、執行官と一緒に弁護士が現地に出向き、建物内の持ち物を強制的に搬出することになります。

4 債権回収のための強制執行

 判決等が既に下されているにもかかわらず、借主が支払わない場合、給与や持ち物等の差し押さえを行い、債権回収を強制的に図ります。

保全処分

 なお、オプションの申立として、占有移転禁止の仮処分というものがあります。これは、借主の方で判決を受ける前に居住者を入れ替える等の工作に出そうな場合の対抗措置です。建物明け渡し請求の訴訟では、提起時に居住していた者を被告とするのですが、訴訟の途中で居住している者が別に変わった場合には、あくまで判決では提起時に居住していた者を対象に立ち退きを命ずる内容となり、判決後の強制執行になると、変わった後に居住している者を対象とすることができなくなるのです。
 そこで、仮に後で居住者が入れ替わったとしても、裁判所に予め法的に居住者を固定化することで、変わった後に居住している者を対象に強制執行が発動できるということになります。
 実際に保全処分をする必要があるかについては、借主の態度等によって判断する必要があります。


Q4 裁判は2〜3年はかかると言われましたが・・・。

A4 平成10年の民事訴訟法の改正以来、裁判所は、早期に当事者の言い分や証拠を出し合い、真に戦わせるべき争点を明らかにさせる進め方をしています。

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Q5 それでも、裁判沙汰はしたくないのですが・・・。

A5 お気持ちは十分理解できます。私共も決して裁判ありきではありません。
しかしながら、家賃滞納を続けて何ヶ月も経過しているにもかかわらず、支払の意思も能力もない中で、また、立ち退きの意思も能力もない中で、話し合いで立ち退かせることは困難です。

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