立ち退き実現まで

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弁護士 堤 健太郎
弁護士 堤 健太郎

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立ち退き実現まで

 借主に対する立ち退き請求は、支払いが滞ってから、3ヶ月から4ヶ月を過ぎた頃から開始することになります。

1 内容証明郵便を利用した支払い請求と契約解除通知

 最初に、支払い請求と、支払いがない場合の契約解除の通知を、「内容証明(一般書留郵便物の内容文書を証明するサービス)」を利用して送付します。
 上記の「内容証明」は、裁判では必須の書証類となります。

 この通知によって、支払うという借主の意思、もしくは、建物を立ち退くという借主の意思が確認できれば、それらの同意内容をまとめた書面を取り交わします。


Q2 借主への督促を文書で出すときには、内容証明郵便で出すことになるのでしょうか。

A2 必ずしもそうとはいえず、場面を選びます。
内容証明郵便とは、文書の存在と文書に書かれた内容を公的に証明する文書です。内容証明郵便によって通知すれば、そんな文書は受け取っていない、受け取った文書にはそのようなことは書いていなかったという弁解は通らないことになります。

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2 建物明け渡し請求訴訟の提起

 「内容証明」で通知を送ったにもかかわらず、借主がそれに応じない場合は、訴訟の提起を行なうことになります。
 訴訟では、建物の明け渡し、支払い、支払いの遅延によって生じた損害金を、借主に請求することになります。

 ここまで来れば、借主もかなりの割合で判決を待つことなく、任意による立ち退きを考えることになり、それを申し出てくることになります。滞納が事実と認められ、その他に問題点がなければ、裁判所が借主に対して任意の立ち退きを前提とする「和解条項」を提示することも少なくありません。

 その後、立ち退きや支払いについての内容を決定し、借主と和解が締結、訴訟は終了という流れになります。締結した和解条項に違反する行為があった場合には、判決内容と同じように強制執行手続きを行うことになります。
 和解が締結しなければ、判決ということになります。

3 立ち退きの強制執行

 和解が締結している、または、既に判決が出ているのに、借主が立ち退かない場合には、債権回収のための強制執行手続を実施することになります。
 強制執行を行なうにあたり、最初に執行官が現地に赴き、期日を決めて任意の立ち退きを借主に請求します。借主が応じない場合は、強制執行の実施を告示します。それでも尚、借主が応じないようであれば、執行官と一緒に弁護士が現地に赴き、建物内の持ち物を強制的に運び出すことになります。

4 債権回収のための強制執行

 判決等が既に下されているにもかかわらず、借主が支払わない場合、給与や持ち物等の差し押さえを行い、債権回収を強制的に図ります。


Q4 裁判は2〜3年はかかると言われましたが・・・。

A4 平成10年の民事訴訟法の改正以来、裁判所は、早期に当事者の言い分や証拠を出し合い、真に戦わせるべき争点を明らかにさせる進め方をしています。

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保全処分

 なお、オプションの申立として、占有移転禁止の仮処分というものがあります。これは、借主の方で判決を受ける前に居住者を入れ替える等の工作に出そうな場合の対抗措置です。建物明け渡し請求の訴訟では、提起時に居住していた者を被告とするのですが、訴訟の途中で居住している者が別に変わった場合には、あくまで判決では提起時に居住していた者を対象に立ち退きを命ずる内容となり、判決後の強制執行になると、変わった後に居住している者を対象とすることができなくなるのです。
 そこで、仮に後で居住者が入れ替わったとしても、裁判所に予め法的に居住者を固定化することで、変わった後に居住している者を対象に強制執行が発動できるということになります。
 実際に保全処分をする必要があるかについては、借主の態度等によって判断する必要があります。


Q5 それでも、裁判沙汰はしたくないのですが・・・。

A5 お気持ちは十分理解できます。私共も決して裁判ありきではありません。
しかしながら、滞納を続けて何ヶ月も経過しているにもかかわらず、支払の意思も能力もない中で、また、立ち退きの意思も能力もない中で、話し合いで立ち退かせることは困難です。

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